Строительство: изменения в налогообложении и бухгалтерском учете у застройщика, инвестора и подрядчика

Программа актуализируется на день проведения мероприятия

Квалификация правоотношений между участниками строительства в целях организации бухгалтерского и налогового учета
•Статус и функции участников строительства: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик
•Квалификация средств инвестора как целевого финансирования при привлечении застройщиком субподрядчиков
•Право на вычет НДС: условия применения вычета со стоимости СМР для застройщика, не являющегося инвестором; особенности вычета при наличии нежилых помещений после ввода объекта
•Ведение налогового учета при выполнении части СМР самостоятельно: квалификация договора по аналогии с генподрядом (Позиция №1) против применения пп.23 п.3 ст.149 НК РФ только к вознаграждению застройщика (Позиция №2)
•Предоплата по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (в т.ч. жилых помещений, не облагаемых НДС). Риск переквалификации в договор строительного подряда по государственным и муниципальным контрактам

Застройщик: бухгалтерский и налоговый учет рабочих ситуации
•Отражение объектов инвестиционного характера в БУ: выбор между счетами 20 и 08; отражение объектов в балансе застройщика
•Учет средств дольщиков и применение МСФО в российском бухучете. Рекомендации БМЦ Р-181/2026-ОК
•Квалификация и учет процентов по займам и затрат на содержание застройщика
•Расчет и признание вознаграждения заказчика-застройщика: практика на ОСН и УСН; ДДУ с эскроу и без эскроу (с 01.01.2020). Определение даты признания дохода (ежемесячно, на дату разрешения на ввод, либо на дату передачи помещений)
•Выставление счетов-фактур застройщиком: правила оформления сводного счета-фактуры застройщиками на ОСН и УСН в соответствии с ПП РФ от 19.08.2017 №981 (изменения в ПП РФ от 26.12.2011 №1137). Вычет по НДС у дольщика-организации (в т.ч. на счете 08)
•Порядок учета превышения фактических расходов на строительство над договорной стоимостью (убыток застройщика) по объекту в целом
•Налоговые последствия (НДФЛ и налог на прибыль) при предоставлении субсидий банкам на жилищные кредиты физлицам
•Оплата застройщиком ЭЦП, госпошлины за регистрацию прав собственности за дольщика, штрафов дольщикам (вопросы НДФЛ). Особенности договоров при обязанности передать мебелированное помещение
•Правопреемство по техусловиям при реорганизации; покупка 100% доли общества с земельным участком под строительство; передача прав на проектную документацию
•Использование ПИФ застройщиками: передача имущества, НДС, налог на имущество, земельный налог, применение УСН организацией-пайщиком, доходы физлиц-пайщиков

Инвестор: учет и налоговые обязательства
•Принятие на учет завершенного строительством объекта: определение даты; квалификация здания с черновой отделкой как ОС (позиции ВАС РФ от 2011 г. и ВС РФ от 2015 г.)
•Момент возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг и взносов на капремонт
•Уступка права требования по инвестиционным договорам (практика ВАС РФ и ФНС на ОСН/УСН)
•СМР для собственного потребления и восстановление НДС по ОС при смешанной деятельности
•Особенности перехода с УСН на ОСН в ходе строительства
•Отличие учета затрат на капремонт от реконструкции (модернизации): судебная практика по перепланировке без дооборудования. Учет пуско-наладочных работ и технологического присоединения

Регуляторные риски: земельные и инфраструктурные вопросы
•Земельные отношения застройщика: бездекларационный порядок уплаты земельного налога и уведомления ИФНС; применение повышающих коэффициентов по п.15 ст.396 НК РФ; изменение ВРИ; момент прекращения обязанности по уплате налога. Позиция ВС РФ по землям «для дачного строительства» у коммерческих организаций (Письмо ФНС России от 16.12.2021 № БВ-4-7/17685@)
•Аренда земли: БУ и НУ арендных платежей и платы за право аренды
•Объекты социальной, коммунальной и инженерной инфраструктуры; апартаменты
•Налогообложение услуг застройщика при передаче нежилых помещений в жилом доме; учет расходов, произведенных после получения разрешения на ввод. Продажа незавершенного строительства (жилого дома)
•Заполнение деклараций по налогу на прибыль и НДС застройщиком

Подрядчик: документооборот, учет материалов и расходов
•Учет материалов: обязательность приходного ордера М-4 для вычета НДС; периодичность оформления накладной ТОРГ-12 при систематических поставках; резерв под обесценение материалов; неотфактурованные поставки и давальческие материалы
•Требования к транспортной документации (форма 1-Т, ЭТрН). Использование данных ГИБДД и сервиса Гугл Карты в налоговых спорах
•Применение формы М-29 при использовании материалов, не предусмотренных сметой; списание испорченных материалов при длительном хранении; учет опалубки
•Классификация прямых и косвенных расходов подрядчика в НУ
•Бухгалтерский учет до и после 01.01.2027: практика применения ПБУ 2/2008 в 2026 году, правила перехода на ФСБУ 9/2025 «Доходы» и ФСБУ 10/2026 «Расходы»; новые универсальные методы признания выручки по мере передачи контроля над результатом работ при длительном производственном цикле
•Особенности учета у подрядчика на УСН («доходы минус расходы»)
•Учет временных зданий и сооружений

Оформление первичных документов (КС-2, КС-3) и признание выручки
•Применение форм КС-2, КС-6, КС-6а: ежемесячное составление КС-2 при отсутствии этапов в договоре; право заказчика на вычет НДС до сдачи всего объема работ
•Определение даты признания выручки подрядчиком: дата составления акта КС-2 против даты его фактического подписания заказчиком; влияние судебных решений (об установлении факта выполнения работ) на исчисление НДС и налога на прибыль
•Ситуация, когда генподрядчик принимает работы у субподрядчиков позже сдачи объекта заказчику
•Зачет авансов между разными договорами подряда
•Экономия подрядчика по госконтрактам (приобретение материалов дешевле сметы)
•Расчеты за электроэнергию (варианты «перепредъявления» и перепродажи)
•Разграничение трудовых и ГПД: привлечение ИП и самозанятых, патентная система в строительстве

Обособленные подразделения на стройплощадках: регистрация и налогообложение
•Понятие обособленного подразделения по ГК РФ и НК РФ
•Критерии формирования обособленного подразделения при ведении строительных работ; обособленные подразделения в рамках одного муниципального образования
•Разграничение стройплощадки подрядчика и направления сотрудников в командировку на объекты заказчика (анализ позиций ВС РФ о возникновении обособленного подразделения)
•Порядок уплаты НДФЛ, налога на прибыль, страховых взносов и предоставления отчетности по обособленным подразделениям

Проблемные контрагенты: защита от претензий ФНС
•Проблемные контрагенты и налоговые оговорки: взыскание убытков (НДС, пени, штрафов по ст. 15 ГК РФ) с виновного контрагента при отказе ФНС в вычетах. Применение положений п.19 Обзора судебной практики №4 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2022) и Определения ВС РФ от 09.09.2021 № 302-ЭС21-5294 (взыскание без заверений по ст. 431.2 ГК РФ)
•Формулирование условий договоров для возмещения потерь после добровольного уточнения обязательств по информационному письму ФНС (Решение АС ВО от 20.02.2023 по делу №А14-1917/2021, Определение ВС РФ от 24.01.2022 № 310-ЭС21-26455)